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Bail réel solidaire : vous ne possèderez rien et vous serez heureux

mercredi 7 décembre 2022

Créé grâce à la loi ALUR, le bail réel solidaire ne présente pas que des avantages. Il possède aussi des conditions strictes qui représentent un frein à sa mise en place dans certaines situations. Le bail réel solidaire permet l’accession à la propriété des foyers les plus modestes.

Sylvia Pinel, ministre du Logement et de l’Habitat durable a présenté en Conseil des ministres, le 19 juillet 2016, une ordonnance relative au bail réel solidaire.

Le bail réel solidaire (BRS) permet une dissociation sur la très longue durée entre le foncier et le bâti. Ce bail s’adresse uniquement aux ménages modestes, sous plafond de ressources, qui louent du foncier, contre une redevance modique, à un OFS (Organisme Foncier Solidaire), pour y faire construire un logement.
L’ OFS est une structure à but non lucratif agréée et contrôlée par le Préfet.

Ce bail de longue durée (entre 18 et 99 ans) est renouvelable. Lorsque le bien est repris, le BRS repart pour une période égale à celle du bail initial.

Vous pouvez acheter un logement à prix cassé, sans être vraiment propriétaire, sans plus-value à la revente. C’est similaire à l’achat d’une voiture en leasing avec option d’achat. Dans un contexte économique difficile, les banques sont peu favorables à accorder un prêt aux futurs « propriétaires ». Beaucoup « d’acheteurs » recourent à l’aide de proches pour réunir la somme d’acquisition.
Le bail réel solidaire est une dissociation du foncier et du bâti, pour avoir accès au BRS, il faudra être agréé par l’OFS (Organisme Foncier Solidaire).

L’acquéreur doit :
. respecter, à l’entrée dans les lieux, les plafonds de revenus du PSLA
. occuper le logement à titre de résidence principale
. s’acquitter, en plus de sa mensualité d’emprunt, d’une redevance correspondant au droit d’occupation du terrain et aux frais de gestion de l’OFS qui reste propriétaire du terrain

Cela revient à payer cher ou plus pour n’être propriétaire de rien, ou propriétaire d’une location d’appartement (HLM) sans constitution de patrimoine.

Les organismes HLM étaient assis sur un pactole. Avec des résultats positifs, autour de trois milliards d’euros. Il faudra surveiller les OFS et les Entreprises Sociale pour l’Habitat pour que que les banques n’y mettent pas leur nez, comme la Caisse d’ Epargne.
Les ESH (entreprises sociales pour l’habitat), sont des sociétés anonymes à but non lucratif, les actionnaires touchent des dividendes.

Il ne reste plus qu’à observer les attributions des appels d’offres pour la construction des logements, et voir la mise en concurrence ou bien le copinage habituel.

Assemblée nationale
Mme Edith Audibert (Les Républicains - Var ) attire l’attention de M. le ministre de l’économie, des finances et de la relance sur les obligations de mise en concurrence pesant sur les organismes de foncier solidaire (OFS). En effet, l’article L. 329-1 du code de l’urbanisme dispose que ces organismes, après avoir acquis un bien immobilier, accordent à des opérateurs (promoteurs ou bailleurs sociaux) des baux de longue durée intitulés baux réels solidaires (BRS) conférant des droits effectifs pouvant comprendre des obligations de construction ou de réhabilitation. Le code ne précise cependant pas si ces baux spécifiques doivent être appréhendés comme des contrats de la commande publique imposant de procéder à une mise en concurrence préalable. Or, si un OFS peut être constitué d’un pouvoir adjudicateur (société d’économie mixte, bailleurs sociaux), elle lui demande de bien vouloir lui indiquer si, dans ce cas, l’attribution à un opérateur d’un BRS par l’OFS doit faire l’objet d’une mise en concurrence. De façon plus précise, quand cet OFS, constitué d’un pouvoir adjudicateur, souhaite accorder un BRS à l’un de ses membres (un promoteur privé ou une société d’économie mixte) elle lui demande de lui préciser si on se trouve dans le cas d’une quasi-régie.
A ce jour il n’y a pas eu de réponse.

Pauvre vous êtes, pauvre vous resterez.

La Ville de Paris lance ses logements en accession sous bail réel solidaire

La Foncière de la Ville de Paris (FDVP), organisme de foncier solidaire (OFS) permis par la loi Alur de 2014, gère cette nouvelle offre d’accession sociale à la propriété en dissociant le foncier du bâti grâce au BRS
Si l’héritier gagne plus que le plafond de ressources, la FDVP lui rachète le logement « en valeur d’achat réévaluée avec l’inflation »

PARIS : La Ville de Paris offrira dès mardi ses premiers logements en accession à 5.000 euros du m2, soit moitié moins cher que les prix du marché, à destination des familles de classe moyenne grâce au dispositif du bail réel solidaire (BRS), explique l’adjoint au logement Ian Brossat à l’AFP.

La Foncière de la Ville de Paris (FDVP), organisme de foncier solidaire (OFS) permis par la loi Alur de 2014, gère cette nouvelle offre d’accession sociale à la propriété en dissociant le foncier du bâti grâce au BRS.

« La Foncière achète et conserve à perpétuité le foncier, tandis que seul le bâti est vendu à des familles parisiennes pour une durée de 99 ans. Le ménage verse en complément une redevance de 2,5€ par mois et par m2 à la Foncière correspondant à la participation foncière », explique la mairie.

En cas de décès de l’acquéreur, « la succession se fait au profit de l’héritier », précise M. Brossat à l’AFP. Si l’héritier gagne plus que le plafond de ressources, la FDVP lui rachète le logement « en valeur d’achat réévaluée avec l’inflation ».

S’inspirant d’un modèle venu des Etats-Unis où il a émergé dans les années 1980, quelques collectivités territoriales françaises se sont déjà emparées de ce nouveau dispositif, comme les métropoles de Lille, Rennes et Lyon.

« La cible, ce sont les familles, puisque ce sont des logements familiaux, et de classe moyenne », détaille M. Brossat. Dès mardi et pour le mois d’avril, un premier lot de 23 logements, dont un tiers de T3 et une grosse moitié de T4 et plus, sera ouvert aux candidatures.

Deux autres ensembles seront commercialisés en 2022, parmi 1.000 logements confirmés sur un objectif de 6.000 logements au cours de la mandature qui court jusqu’en 2026, détaille l’adjoint communiste.

Aux critères légaux (plafond de ressources et obligation d’en faire sa résidence principale), la mairie ajoute ses propres critères de sélection, comme le lien nécessaire du candidat avec la capitale.

L’adjoint à la maire PS Anne Hidalgo jugeant les plafonds de ressources « un peu trop bas pour la sociologie parisienne », il dit avoir engagé une discussion avec le ministère du Logement pour pouvoir les rehausser et passer ainsi par exemple, pour un couple avec deux enfants, de 4.900 euros à 5.500 euros en revenus mensuels.

Source

La Ville de Paris veut 40% de « logement public » en 2035

Une nouvelle foncière va être créée afin de répondre à cette mission. Pour l’opposant LR Jean-Baptiste Olivier, « on ne fait plus que du logement au détriment de tout autre activité ».

La Ville de Paris se fixe un objectif de 40% de « logement public », comprenant 30% de logement social et 10% de logement intermédiaire, à l’horizon 2035, grâce à la révision du Plan local d’urbanisme (PLU) et la création d’une foncière. L’objectif de 25% de logements sociaux dans la capitale, fixé par l’ancien maire socialiste Bertrand Delanoë au début des années 2000, est « dès aujourd’hui quasi atteint », s’est félicité l’adjoint PCF au logement Ian Brossat dans un entretien accordé à l’AFP.

Début 2021, la capitale comptait déjà en effet 24,8% de logements sociaux financés et « on atteindra les 25% livrés en 2025 », précise-t-il. « Il reste des besoins non satisfaits », reconnaît cependant l’élu communiste, malgré cet effort sur le parc social, et malgré l’arrêté en attente de publication qui doit donner à la Ville la compétence pour sanctionner les propriétaires qui ne respectent pas l’encadrement des loyers, soit 31% des cas du parc privé selon la Fondation Abbé-Pierre.

La capitale - où le prix moyen du m2 à l’achat avoisine les 10.000 euros, et où un 50 m2 coûte à la location 1.200 euros par mois en moyenne, selon l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (Olap) - perd près de 10.000 habitants par an depuis une décennie, selon l’Insee. Afin d’enrayer cette tendance, Ian Brossat compte donc, outre porter à 30% le total de logements sociaux à l’horizon 2030, développer à hauteur de 10% le logement « abordable, c’est-à-dire 20% en-deçà du prix du marché, pour les classes moyennes ».

Une part de logement dans toute nouvelle construction

Il compte ainsi sur la révision en cours du plan local d’urbanisme (PLU) pour y insérer une obligation à intégrer une part de logement dans toute nouvelle construction, y compris les bureaux. « Le seuil n’est pas encore fixé, ce ne sera pas forcément 30% sur les bureaux » comme sur les logements neufs, une obligation en vigueur depuis 2015, souligne Ian Brossat. Mais « tout mètre carré construit à Paris doit nous permettre de faire du logement supplémentaire », insiste-t-il.

L’adjoint d’Anne Hidalgo entend aussi lancer une « foncière du logement social et abordable, spécifiquement dédiée à la transformation d’immeubles », dont le rôle sera de « racheter des immeubles de bureaux, garages aériens, hôtels pour les convertir en immeubles de logement locatif, soit sociaux soit abordables ». L’élu communiste entend que cette foncière, pour lequel il n’a pas de budget à ce stade, soit « sur pied dès 2023 ».

Pour l’opposant LR Jean-Baptiste Olivier, ces propositions ne contiennent « rien de nouveau : c’est ce qu’il passe depuis des années et ce qu’on qualifie, nous, de bétonnisation » de la capitale. « On ne fait plus que du logement au détriment de tout autre activité », déplore cet élu du groupe de Rachida Dati pour qui la création d’une « foncière de plus  » va permettre à la majorité de gauche de « maquiller un peu les futures préemptions ». Créée en 2019, la Foncière de la Ville de Paris vise à faciliter l’accession à la propriété des classes moyennes via le bail réel solidaire (BRS), où le foncier reste propriété de la foncière.

BFMTV

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